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Vendredi, 18 Mars 2016 13:29

Les différents contrats de vente

altLorsque l'on vend un bien immobilier en France, la loi exige un certain formalisme, la signature d'un acte authentique notamment. Mais avant cela, il y a un ce que l'on appelle un avant-contrat, non obligatoire mais quasi-systématique.

Celui-ci existe sous différentes formes selon l'intérêt des parties.

Promesse de vente (ou Promesse unilatérale de vente PUV)

La PUV qui contient le mot « unilatéral » implique qu'une seule personne s'engage, le vendeur en l’occurrence. Il s'engage, pour une durée prédéfinie (en général 2 à 3 mois) à vendre un bien à l'acheteur et personne d'autre et à un prix fixé.

En échange, l'acheteur (aussi appelé bénéficiaire), consent à verser une indemnité d'immobilisation dont le montant est négocié entre les parties mais oscille souvent autour de 10% du prix du bien.

La PUV peut être signée sous seing privé ou par acte notarié. Ensuite, dans un délai de 10 jours en cas de signature sous seing privé et d'un mois en cas de signature par acte notarié, la PUV doit être enregistrée à la recette des impôts (Coût : 125€).

Durant le délai notifié dans l'avant contrat, le vendeur ne peut renoncer à vendre au bénéficiaire, en revanche le bénéficiaire peut décider de renoncer à la vente, mais il perd l'indemnité qu'il a versée.

Compromis de vente (ou Promesse synallagmatique de vente PSV)

Le compromis de vente implique, quant à lui, les deux parties, elles sont toutes les deux engagées. En conséquence, si l'une des parties souhaite se désengager, l'autre peut la contraindre à poursuivre la vente par voie de justice, et éventuellement demander des dommages et intérêts.

L'article 1589 du code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix »


A la différence donc de la PUV, le compromis vaut vente, et cela fait toute la différence juridiquement. Le compromis de vente ne nécessite pas d'enregistrement

L'offre d'achat Promesse unilatérale d'achat (PUA)

Cette forme est plus rare que les deux précédentes, elle est par exemple utilisée comme prémisse à l'un des deux contrats ci-dessus, car moins encadrée juridiquement.

La PUA est moins formalisée que la PSV ou la PUV, pour autant, elle engage celui qui l'a fait, c'est à dire l'acquéreur.

Précaution à prendre : Si le vendeur accepte l'offre d'achat, la vente est parfaite, selon le code civil, et l’acquéreur ne peut théoriquement pas faire marche arrière, il convient donc de faire attention à certains détails :
- Fixer une échéance à l'offre (une à deux semaines maximum)
- Insérer une clause suspensive d'obtention de prêt

Attention, aucune versement ne peut être effectué avec la PUA sous peine de nullité.

Clauses et termes spéciaux

Il existe une multitude de clauses que l'on peut insérer dans un avant contrat, certaines sont interdites et sont réputées nulles et non-écrites en cas de litige, mais penchons-nous sur celles bien légales.

Clause suspensive d’obtention d'un prêt : La grande majorité des acquisitions se font au travers d'un emprunt, une clause quasi-systématiquement inscrite dans les avant-contrats prévoit que si l'emprunteur n'obtient pas d'emprunt, le contrat sera caduc. La loi Scrivener a été écrite pour protéger les emprunteurs.

Clause d'obtention d'un permis de construire : Dans le cas d'acquisition de terrain notamment, cette clause protège l'acquéreur contre un refus de permis. Il sera effectivement fort fâcheux d'acheter un terrain pour y construire un immeuble et qu'au final, rien ne puisse y être édifié.

Mais il en existe d'autre comme les conditions suspensives de non servitude, de non pollution du terrain, d'obtention de division etc...


Arrhes et acompte : Ces deux mots portent à confusion, à première vue ils indiquent la même chose mais il y a bien une différence de taille.

Lorsque l'indemnité d'immobilisation est consentie en arrhes, elle induit une clause de dédit qui permet aux deux parties de s'extraire du contrat. Si l'acheteur a versé 10 000€ d'arrhes et qu'il souhaite se désengager, il perd les 10 000€. Si en revanche c'est le vendeur qui ne souhaite plus lui vendre, il doit non seulement rendre les 10 000€ à l'acquéreur, mais aussi lui en verser 10 000 autres.

Tandis que s'il s'agit d'un acompte, il n'est plus possible théoriquement de sortir du contrat, l'acheteur ne peut pas sortir de la vente et le vendeur peut l'y contraindre, mais ce dernier ne peut pas non plus sortir de la vente.

Voir aussi: Vente d'un bien immobilier, frais et répartition.

Article écrit par Grégory.

 

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