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Mercredi, 21 Octobre 2015 16:55

La fiscalité des revenus locatifs

régime d'imposition locatif

Le type de location influe le régime d'imposition applicable, ils peuvent en effet dépendre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en cas de location meublée ou bien des revenus fonciers dans le cadre d'une location nue.

Imposition des revenus foncier en location nue

Ils sont imposables dans la catégorie de l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. Le taux applicable est donc la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) puis des prélèvements sociaux (15,5 %) après la déduction des charges de l'immeuble.
Ainsi, il est possible d'imputer sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10.700 €, les dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunts. Si le déficit est supérieur aux revenus, il est possible de les imputer les six années suivantes sur le revenu global. L'excédent du plafond fixé peut être imputé dans les dix années suivantes uniquement sur les revenus fonciers.
Le régime d'imposition dit du micro foncier est applicable pour des revenus inférieurs à 15 000 € par an. Il implique un abattement forfaitaire de 30 % qu'il convient d'opter si les charges réelles déductibles sont inférieures à cet abattement. Si ce n'est pas le cas, le régime réel est tout indiqué afin de bénéficier d'une déduction optimale. Attention, l'option choisie est appliqué obligatoirement pendant trois ans.
Une déclaration 2044 est requise pour des revenus supérieurs à 15 000 €, elle retrace les frais et charges engagés ainsi que les loyers perçus.

La fiscalité des revenus en location meublée


Ils sont catégorisés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l'impôt sur le revenu et sont assujettis aux prélèvements sociaux de 15,5 %.
Le régime du micro Bic est indiqué pour le bailleur dont les recettes ne dépassent pas 32 900 € par an, l'abattement qui en découle est de 50 % avec un minimum de 305 euros. Il est sinon possible d'opter pour le réel.
Le régime réel du BIC quant à lui, permet de déduire de ses recettes, toutes les charges dont les intérêts d'emprunt et les meubles. Il s'applique sur option du bailleur ou en cas de recette supérieure au plafond du micro Bic.

L'impact fiscal du statut LMP et LMNP

Il existe deux statuts distincts pour la location meublée, qui qualifie le loueur de professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), le premier étant plus avantageux.
Il y a plusieurs conditions afin de bénéficier du statut de LMP :
- Il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés en la qualité de loueur meublé.
- Les recettes doivent être supérieures à 23 000 € annuellement pour cette activité.
- Les autres revenus professionnels du foyer fiscal assujetti à l'impôt sur le revenu ne doivent excéder les recettes générer par la location..
Le LMP permet de bénéficier de l'imputation du déficit sur le revenu global sans limitation et du régime professionnel sur la plus-values à la condition que l'activité sois exercée depuis minimum cinq ans et que les recettes soient inférieures à 90.000 euros dans le cadre d'une exonération totale ou inférieures à 126.000 € pour une exonération partielle. Lorsque le prix de vente est supérieur au prix d'achat les amortissements pratiqués correspondent à une plus-value à court terme.

 

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