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Vendredi, 16 Octobre 2015 09:27

Le point sur l'exonération de la plus-value

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La réalisation d'une donation cession ou l'utilisation des différentes exonérations sur la taxation des plus-values immobilière est devenue vitale, en effet cette taxe depuis 2012 s’est accrue de manière considérable si bien que l'augmentation d'impôts pour certains vendeurs est de l'ordre de plusieurs dizaines de milliers d'euros.


La raison de cette augmentation est double, tout d'abord le prix des logements a fortement augmenté ses quinze dernières années mais en plus le régime applicable à la taxation des plus-values immobilières s'est profondément fortifié. Depuis le 1er février 2012, la durée de détention avant exonération a été revue à la hausse. Avant, une quinze années suffisait à une exonération totale, mais à présent il faut détenir depuis trente ans pour être exonéré des contributions sociales et depuis vingt- deux ans pour l'impôt.

L'exonération de la plus-value sur l'habitation principale et sur les faibles transactions


L'exonération qui vient d'abord à l'esprit concerne l'habitation principale. La plus-value réalisée lors de la vente de votre logement est totalement exonéré. Si vous décidez de céder votre résidence secondaire, il est conseillé de l'utiliser à titre de résidence principale pendant au minimum 1 an.
Même vendu à un acheteur différent, les dépendances nécessaires tel que les garages sont également exonérés dès lors que la cession se fait simultanément avec la résidence qui en dépend.
Si le prix de vente d'un bien, tel un parking, n'excède pas 15 000 euros, la plus-value est exonérée, exception faite pour les parts de SCPI. Des époux mariés sous le régime de la communauté peuvent porter cette exonération jusqu'à 30 000€. Le seuil retenu lors d'indivision est calculé selon la cote part, par exemple vous serez exonéré si vous détenez 15 % d'un bien cédé 80 000€.

Cas particulier d'exonérations de la plus-value


La première cession d'un logement secondaire peut être exonéré à la condition, d'utiliser le prix de cession dans les 24 mois qui suivent la vente afin de construire ou acheter votre résidence principale, de ne pas avoir été propriétaire de son habitation principale pendant les quatre années précédant la vente. A noter qu'en cas de remploi partiel des fonds, l'exonération sera notamment réduite.
Concernant les invalides de 2e et 3e catégorie ou les retraités qui ne sont pas soumis à l'ISF, ils peuvent être exonérés en fonction d'un seuil qui est, pour une cession réalisée en 2015 basé sur le RFR 2013 et ne doit pas excéder, pour deux parts, 16 311 euros.

La plus-value sur la donation-succession et son exonération

Si vous n'êtes dans aucune des situations précédemment cité, il reste tout de même une solution.
Dans le cadre de la transmission de votre patrimoine, ou la technique dite de la donation succession, vous pouvez éviter l'impôt sur la plus-value. Votre héritier ne peut ainsi générer aucune plus-value s'il revend le bien que vous lui aurez transmis à un prix proche de celui fixé lors du don.
La donation d'un bien immobilier est toutefois taxable, mais en fonction du lien de parenté il existe des abattements. La législation concernant cette pratique est en passe de changer, c'est donc le bon moment d'anticiper la transmission de vos biens à vos héritiers.

 

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