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Lundi, 12 Octobre 2015 15:46

Le Viager

viager

La vente en viager est un procédé selon lequel un vendeur (crédirentier) vend à un acquéreur (débirentier) un bien, le plus souvent immobilier, en échange d'un bouquet, qui représente une partie de la valeur du bien, en plus d'un versement mensuel, la rente jusqu'au décès vendeur.

Les différents types de Viager

Le bouquet et la rente tiennent compte de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier, et des modalités de la vente, en effet il existe deux types de viager :

- Le viager dit «occupé» qui est le plus répandu. Dans ce cas, le vendeur (crédirentier) continue d'habiter dans le bien, il peut avoir l'usufruit, c'est à dire le droit d'y loger, mais également de le louer et d'en tirer les fruits, ou alors, cas le plus courant, n'avoir qu'un simple droit d'usage et d'habitation.

- Le viager dit «libre» qui permet à l'acquéreur (débirentier) de disposer directement du bien, il peut dans ce cas l'habiter, le louer... Le montant de la rente et du bouquet sera plus élevé car le débirentier peut jouir immédiatement du bien et peut donc payer la rente avec d'éventuels revenus de location par exemple.

Tout est dans les clauses du contrat de Viager

L'avantage est double, non seulement pour le crédirentier, qui, bien souvent sans héritier va pouvoir compléter sa retraite avec la rente, mais également pour le débirentier qui paye moins cher le logement avec le bouquet, tout en étalant avec la rente une partie du prix. A terme, sauf si le vendeur bénéficie d'une longévité exceptionnelle de sa vie, l'acheteur acquiert le bien en dessous de sa valeur de marché.

Cependant certaines clauses peuvent rendre le viager beaucoup plus, ou beaucoup moins intéressant:

- Vu un peu au-dessus, la simple nuance du droit d'usufruit ou d'un simple droit d'usage et d'habitation est très importante pour le crédirentier, en effet, s'il part en maison de retraite, la seconde option lui sera défavorable car il ne pourra louer le bien, il est tout de même possible avec accord du débirentier de lui laisser le bien tout en majorant le montant de la rente.

- La répartition des charges en cas de viager occupé est en générale celle de l'article 606 du Code civil ou le Décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables mais elle peut être contractuelle, et peut donc arranger l'une ou l'autre partie. De même, l'usage veut que le crédirentier paye la taxe d'habitation et le débirentier la taxe foncière, mais là aussi, il peut y avoir un accord des parties.

- Une clause résolutoire est pratiquement toujours insérée par le notaire, cette clause redoutable pour le débirentier stipule qu'en cas de manquement à une ou plusieurs mensualités, le créditrentier à le droit de faire annuler la vente tout en gardant le bénéfice du bouquet et des rentes déjà perçus.

- Une clause de libération peut être conclue, en particulier pour l'achat d'un bien sur la Côte d'Azur par exemple, il est possible de définir un créneau dans l'année, par exemple le mois d’août où le débirentier pourra profiter du logement, il est courant que cette clause s'accompagne d'une indemnisation au bénéfice du crédirentier.


D'autres clauses existent et il convient de se renseigner auprès d'un notaire afin d'éviter tout litige ou imprévu.

Précautions à prendre

Au-delà de toutes les clauses à prendre en compte, d'autres aspects doivent être étudiés.

Bien se renseigner sur le bien, en particulier la possibilité de plus-value, il faudra alors miser sur des biens à Paris ou sur la Côte d’Azur.
Le vendeur également, c'est un peu cru, mais anticiper son espérance de vie, le viager devient beaucoup moins intéressant si le crédirentier vie plus longtemps que l'estimation de base, à cet effet il est possible de souscrire une assurance qui versera, au bout d'un certain temps les rentes si celui-ci n'est pas décédé. La présence d'héritiers peut poser des problèmes car c'est un dispositif plutôt réservé aux personnes sans héritiers et dans le cas où ces derniers contesteraient, au jour de la succession, le viager, il n'est pas impossible que le débirentier perde tout ce qu'il a versé.
Ne surtout pas rater de mensualités sous peine de voir la vente annulée aux frais de l'acquéreur.

Les avantages du Viager

Pour le crédirentier

Un revenu complémentaire jusqu'à la fin de ses jours, révisé en fonction du coût de la vie.
Une certitude de percevoir cette rente compte tenu de son encadrement stricte.
Un dispositif souple qui permet d'insérer de nombreuses clauses bénéficiant aux deux parties
La rente perçue est imposable au titre de l'impôt sur le revenu mais un abattement très avantageux est possible en fonction de l'âge du crédirentier :
- Avant 50 ans 30% d'abattement.
- Entre 50 et 59 ans 50% d'abattement.
- Entre 60 et 69 ans 60%d'abattement.
- Plus de 70 ans, 70% d'abattement.

Pour le débitrentier

Acquérir un bien avec un capital réduit tout en profitant d'un crédit «gratuit», la rente.
Profiter également de la souplesse du dispositif (clause, accord des parties etc...).
Possibilité d'habiter ou de louer le bien en cas de viager libre, ou de l'utiliser ponctuellement avec la clause de libération.
Possibilité de faire une plus-value.

Fonds spécialisés au Viager

Très proche de la SCPI (société civile de placement immobilier), il s'agit de fonds qui investissent dans des dizaines de viagers occupés que les retraités ne parviennent pas à vendre. Cela permet de supprimer le rapport ambigu entre le vendeur et l'acheteur, mais aussi de mutualiser les risques de longévité de certains crédirentiers. Au décès du vendeur, ou s'il part en maison de retraite, le fond revend le logement et vise une plus-value. Un coût d'usage du bien est évalué (environ 4% par an) donc si l'espérance de vie du vendeur est de 15 ans, le fond achète le bien à 40% de sa valeur (100% - 4%x15). Les taux de rendements, autour de 6% sans tenir compte des plus-values sont plutôt attractifs.


Article écrit par Grégory.

 

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