Les travaux en location

En location, les travaux, et notamment leur répartition sont régis par la loi. Propriétaires comme locataires ont chacun la charge de certains types de travaux. Cette répartition est notamment prévue par la loi du 6 juillet 1989.

Travaux à la charge du propriétaire

Tout d'abord, le propriétaire est dans l'obligation de délivrer un logement décent (défini par la loi).
Il est également tenu d'effectuer ce que l'on appelle les «gros travaux», il s'agit selon l'article 6C de la loi précitée, des réparations nécessaires «au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués».

En pratique, il s'agit principalement du gros œuvre du bâtiment, des réparations coûteuses types chaudière à changer, fenêtres et store à réparer, ravalement...

Exception: Si la détérioration est due à un mauvais entretien de la part du locataire, le propriétaire peut se retourner contre lui.

Travaux à la charge du locataire

Le locataire, doit quant à lui, assurer les menues réparations, entretenir le logement, et en assurer la propreté. (Article 7D de la loi du 6 juillet 1989)
Cela comprend notamment, l'entretien annuel de la chaudière, la plomberie, le chauffage, l'entretien des revêtements (sol, mur...)

Le locataire peut parfois déroger à cette répartition dans certains cas, pour usure normale, intégrant la durée de vie théorique de chaque élément (par exemple 10 ans pour un revêtement de sol), pour cas de force majeure (catastrophe naturelle), ou cas plus rare, quand il y une malfaçon ou un vice de construction.

La libre interprétation des travaux en location

Bien qu'il existe une liste des réparations incombant au propriétaire et au locataire, comme expliqué ci-dessus, de nombreux contentieux existent. En particulier à la fin du bail lors de la remise du logement. Différents facteurs vont entrer en ligne de compte, la durée de location, on ne peut pas reprocher à un locataire qui est resté en place 15 ans de rendre le logement dans le même état, on applique en général un coefficient de vétusté qui prend en compte la vétusté normale du bien. De même, l'état du bien à l'entrée va être important puisqu'il s'agit de comparer l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Si le bien était déjà vétuste au début, on ne peut évidemment pas exiger au locataire de le rendre neuf.

Travaux à l’initiative du locataire

Au-delà des obligations, les locataires qui souhaitent d'eux même, faire des travaux, ne sont pas non plus libres. Certaines modifications nécessitent un accord du propriétaire. Le principe est que tout aménagement est autorisé tant qu'il n'y a pas de transformation. (Article 6D)
Cela reste vague, c'est pour cela que la jurisprudence est venue préciser cette disposition de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, sont considérés comme aménagements ne nécessitant pas d'accord du propriétaire:

- Les travaux de décoration (à l'exception de décorations excentriques → Peinture intégralement rose fuchsia par exemple)
- Les constructions provisoires telles que des étagères...
- Les travaux d'isolation (thermique et phonique)

Par principe, on considère que tous travaux exceptés ceux entrant dans la liste ci-dessus sont réputés avoir besoin d'une autorisation du propriétaire. En conséquence, un locataire qui effectuerait des travaux sans autorisation du propriétaire pourrait, si un jugement l'exige, devoir remettre le bien dans son état initial.

Exception: Pour les travaux d’adaptation à un handicap, le locataire doit demander l'autorisation par écrit à son propriétaire qui aura 4 mois pour lui répondre. Passé ce délai et en l'absence de réponse, le locataire bénéficie d'une autorisation tacite.

Travaux à l’initiative du propriétaire

A l'inverse, le propriétaire a le droit d'entrer dans les lieux pour y effectuer certains travaux. Tout cela est bien entendu encadré.

Il peut le faire pour:
Les travaux qui sont naturellement à sa charge comme expliqué plus haut.
Certains travaux d'amélioration (des performances énergétiques) et ceux en copropriété lorsqu'ils concernent les parties communes et privatives.

Le locataire doit être prévenu à l'avance et pour certains cas, il bénéficie d'une indemnisation.

NB: Le propriétaire peut, s'il est au réel, déduire de ses revenus fonciers certains travaux, et peut, selon leur coût obtenir un déficit foncier.

Le plus prudent en location en ce qui concerne les travaux et d'appliquer la loi et de vérifier en cas de doute, de bon rapports propriétaire/locataire sont essentiels pour éviter tout contentieux. Mieux vaut prévenir que guérir!

Article écrit par Grégory.