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Lundi, 19 Octobre 2015 13:44

Pour et contre de la SCI

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La Société civile immobilière a pour but de simplifier la gestion patrimoniale de plusieurs personnes.

Tout d'abord elle permet de fixer librement les statuts qui la régiront. A cet effet les associés sont tenus de les rédiger soigneusement et de vérifier la bonne répartition des pouvoirs qui imputeront directement la liberté de choix pour les travaux à réaliser ou d'autres décisions relatives aux acquisitions et ventes et qui passe donc aussi par le choix d'un gérant.

C'est une astuce intéressante pour les parents qui souhaitent faire une donation à leurs enfants tout en gardant une capacité de gestion sur le patrimoine familial en tant que co-gérant.

Les avantages de la SCI

Pour continuer de percevoir les loyers, il suffit de conserver l'usufruit et de ne donner que la nue propriété aux enfants. A noter que la transmission étant en parts sociales, les parents peuvent les donner à leurs enfants au compte-goutte dans le but de calibrer en fonction de l'abattement en franchise d'impôt. Vous pouvez aussi pratiquer un démembrement de propriété des parts sociales croisés qui est dans le cadre d'une union libre particulièrement utile pour sécuriser le compagnon survivant au cas ou les enfants s'opposent à son usufruit et de plus lui éviter des droits de successions. En outre, dans le cadre d'une indivision, elle permet de désigner un gérant qui pourra agir en fonction des pouvoirs qui lui auront été attribués afin d'éviter toutes frictions entre héritiers.
Il faut insister sur le bénéfice de la réduction des droits de succession que procure la transmission par SCI notamment. Par exemple, si les parents s'endettent pour un bien immobiliers acquis dans le cadre d'une SCI , la valeurs des parts sera réduite et elles ne concerneront bien sûr que la nue propriété, l'usufruit , donc les revenus, étant toujours entre les mains des parents.
Vous avez également la possibilité de loger les actifs immobiliers d'une entreprise au sein d'une SCI toujours dans un souci de protection en cas d'embarras. Cependant, il faut retenir que le bien détenu dans le cadre d'une SCI ne permet pas de bénéficier de sa transmission par le pacte Dutreil qui permet de transmettre l'entreprise avec de faibles droits de successions pour les descendants.

Les contraintes de la SCI


Tout d'abord, il faut prendre en considération son coût d'approximativement 2000€ afin de rédiger les statuts par un notaire. L'obligation de convoquer les associés en assemblée générale chaque année et tenir la comptabilité. Certains blocages peuvent survenir, notamment si un gérant qui concentre l'essentiel du pouvoir ne peut l'exercer pour maladie ou autre.
En ce qui concerne L'ISF, un bien rattaché à une SCI ne peut être pris en compte pour la décote de 30% sur la résidence principale.
Vous pouvez choisir entre deux types de taxation lors de la création d'une SCI, ce choix étant définitif :
Afin d'éviter des impôts trop élevés, il est possible d'imputer sur les bénéfices de la SCI les amortissements en optant pour l’IS. Cette option est pertinente dans le cadre d'une constitution d'un patrimoine immobilier à haut revenus.
Cependant, en cas de revente la plus-value taxable augmentera par la réintégration des amortissements déduits précédemment. Opter pour l'IR est donc plus judicieux dans l'objectif de revente puisque les plus-values sont exonérées après 22 ans de détention en ce qui concerne l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

 

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