Loi Bouvard 2015

L'investissement en loi Censi-Bouvard (ou LMNP Scellier) consiste à acquérir un bien neuf ou assimilé dans le but de le louer en tant que résidence meublée, tout en défiscalisant une partie du coût d'achat en récupérant la TVA sur le prix d'acquisition. Cet investissement est ouvert à tout contribuable Français au sens de l'article 4B du code général des impôts.

Quel type de bien est éligible au dispositif Censi-Bouvard 2015

Le logement doit être acquis neuf ou assimilé, ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016, il doit, tout comme les dispositifs Pinel ou Scellier, être loué en meublé dans le mois suivant l'achèvement des travaux par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour 9 ans minimum. Les loyers perçus sont soumis à la TVA à 5,5% et sont révisés annuellement selon l'IRL ou l'ICC.

Sont éligibles à loi Censi-Bouvard:

- Les résidences avec services pour étudiants.
- Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées.
- Les résidences d'accueil et de soins agréées.
- Les résidences de tourisme classées.

Pour récupérer la TVA il faut également que le logement propose au moins 3 des 4 services prévus par la loi à savoir:
Petit déjeuner.
Nettoyage régulier des locaux.
Fourniture de linge de maison.
Réception de la clientèle.

Principe de la loi Censi-Bouvard

Dans la limite de 300 000€ HT (350 000€ TTC au taux actuel de 20%) du prix de revient, c'est à dire le prix du bien et les frais de mutations , et sans limite en nombre de logements, le principe est de récupérer la TVA et d'obtenir 11% de réduction du montant de l'acquisition hors taxes répartis sur 9 ans ou bénéficier d'un amortissement comptable.

Exemple, pour l'acquisition d'un bien d'une valeur de 120 000€ TTC, soit 100 000€ HT. (20 000€ de TVA)
→ La réduction est de 11 000€ répartis sur 9 ans, c'est à dire 1 222€/an + 20 000€ de TVA récupérée.
-> La réduction est de 20 000€ (TVA) + l'amortissement comptable.
A savoir: Si la réduction excède le montant d'impôt à payer, il est possible de reporter sur 6 ans la réduction.

Obligations liées à la loi Censi-Bouvard

L'acquéreur d'un bien en dispositif Censi-Bouvard s'engage à louer le bien pour 9 ans en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et donc pas à titre professionnel. Les recettes sont imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas aux revenus fonciers et ne doivent, ni excéder 23 000€/an, ni constituer plus de 50% des revenus globaux de l'acquéreur.
Il n'est pas possible d'amortir le bien comme en LMNP classique sauf si l'investissement est supérieur à la limite de 300 000€ et uniquement sur la fraction supérieure à 300 000 €.

Cas spécifiques, ne perd pas l'avantage fiscale tout investisseur qui:
Est atteint d'invalidité (de 2ème et 3ème catégorie prévue dans l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale).
Décède.
Fait l'objet d'un licenciement ou d'une mise à la retraite.

Avantages du dispositif Censi-Bouvard

Pas de zonage ni de plafond de loyer ou de ressources du locataire.
Réduction d'impôt (11% en 2015)
Récupération de la TVA.
Pas besoin de s'occuper du bien.
Possibilité de bénéficier d'autres dispositifs fiscaux, Pinel, Girardin, Malraux...(sur d'autres biens).
Possibilité d'investir en indivision.

Contraintes liés à la loi Bouvard

Obligation de louer pendant minimum 9 ans.
Restriction au niveau du type de biens éligible.
Attention à ne pas dépasser le plafond des niches fiscales de 10 000€ (en 2015).
Pas de possibilité de louer à un proche même si des arrangements son possibles avec le gestionnaire.
Impossible d'investir en SCI ou en SARL Familiale.

Article écrit par Grégory.